家を売るなら5年目より6年目が得

おかげさまで

平井FP事務所は開業してから11年目になります。

開業当初から

お取引いただいているお客様の中には

ご自宅の住み替えを検討される方が

ちらほらではじめています。

早い方では

購入してから3年程度で

買い替えをする方もいらっしゃいます。

この10年の間

都心部の物件はおおむね

価格が1.5倍くらいに値上がりしているので

ご自宅を売却して利益が出る方も

多いです。

ここで注意が必要なのは

家を売った時の売却益（譲渡所得）には

税金がかけられる点です。

保有期間が5年以下だと

税率が一気に上がるので

5年目に売却するのであれば

もう一年待って

6年目に売った方がいいというケースもあります。

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＜不動産の譲渡所得に対する税率＞

短期譲渡所得（所有期間5年以下）　３９％

長期譲渡所得（所有期間5年超） ２０％

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たとえば

譲渡所得が1000万円だった場合

5年目に売却すると390万円の税金を納める必要がありますが

6年目に売却すれば200万円で済みます。

その差、190万円なので大きいですよね。

家の修理費用は取得費含められる

さらに、

譲渡所得をなるべく少なくする方法があります！

まず、譲渡所得の計算式を確認してください。

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＜譲渡所得の計算式＞

譲渡所得　＝　売却代金　－（取得費　＋　売却にかかった費用）

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ここで知っておいていただきたいのが

「取得費」の内容です。

取得費とは

購入代金から建物の減価償却費を差し引いた金額ですが

さらに、

購入時の諸費用や保有期間中の修繕費用、設備の買い替え費用などを

加えることができます。

たとえば

「家のリフォームを300万円かけてした」

「給湯器が壊れたので30万円で買い替えた」

こういった場合、

これらの費用を取得費に加算することができます。

取得費が多くなればなるほど

譲渡所得を減らすことができるので

節税につながります。

建物の経年劣化に伴い

取得費から減価償却費が引かれてしまうのは

残念ですが

修理費の領収書をきちんととっておき

取得費に加えれば少しでも

譲渡所得を減らすことができます。

ちなみに

購入時の領収書も永久保管しておくようにしてください。

子や孫の代になって自宅を売るとなった時に

購入代金がわからないと

なんと売却価格の５％で

取得費を計算する決まりとなっています。

たとえば

実際には4000万円で取得した住宅が

6000万円で売れた場合、

譲渡所得は本来2000万円です。

（諸経費や減価償却費は無視しています）

ところが、

取得費が分からなくなってしまっていると

6000万円×5％＝300万円が取得費となってしまいます。

譲渡所得は5700万円となり

（6000万円ー300万円）

大幅に増えることになります。

3000万円控除や買い替え特例などの特別控除もある

譲渡所得を減らすその他の方法として

「3000万円控除」や「買い替え特例」があります。

以下、主な内容です。

☑3000万円控除

保有期間にかかわらず、税金の計算上、譲渡所得から3000万円を控除してもらえる

ただし、3000万円控除を使うと、新居の方でローン控除を使えない

☑買い替え特例

保有期間10年以上の人が使える特例

売却価格よりも新居の購入価格の方が高い場合

売却益を新居の取得費に充当する場合は

譲渡所得に対する税金を繰延できる特例

ただし、買い替え特例を使うと、新居の方でローン控除を使えない

※その他こまかい条件があるので

国税庁のホームページで確認するようにしてください。

3000万円控除や買い替え特例を使うか

それとも使わずに譲渡所得に対する税金を払って

新居の方でローン控除を使った方がいいかは

ケースバイケースです。

その人の場合で

細かい計算をして比較する必要があります。

過去にアドバイスさせていただいたお客様の例では

売却を6年目まで待って

譲渡所得に対する税金は払ってしまい

新居で住宅ローン控除を使った方が

300万円以上得になったお客様もいらっしゃいました。

平井FP事務所では

独立系の不動産エージェントと連携して

不動産の売却のお手伝いもしています。

買い替えのベストなタイミングや

なるべく高く売るためのアドバイス

税金や資金計画のアドバイスなどを

不動産のプロであるエージェントと連携して

行っています。

売却で迷われている方は

お気軽にお問い合わせください。

家に出したお金の領収書はとっておくこと

住宅購入のお手伝いをさせていただく際には

「領収書は捨てずにとっておいてくださいね！」と

毎回お伝えしているのですが

それはこういった事情があるからです。

わが家も築14年目で

かなり家がぼろくなってきました。

やたら家を破壊する怪獣がわが家にはいて

これまでは見て見ぬふりをしていたのですが

ストレスレベルがマックスになりつつあります。

怪獣もだいぶ大きくなってきたのと

購入時に作成したキャッシュフロー表上でも

10年ごとに予定している修繕のタイミングは過ぎたので

来年おもいきってリフォームをしようと考えています。

もちろん

領収書はとっておくつもりです。

皆さんもリフォーム費用や住宅設備の修理費の

領収書は必ずとっておくようにしてくださいね。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

正しく節税、家計管理をしながら

皆さまのおうち時間がより

快適な時間になりますよう

応援しています。